Si firmaste una hipoteca antes de 2019, aunque ya la tengas cancelada, puedes reclamar gastos de hipoteca y recuperar el dinero que pagaste de más.
Desde la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 2020, cada vez más juzgados están obligando a las entidades a devolver los gastos hipotecarios cobrados de manera indebida. Si la cláusula de gastos es declarada nula, el banco deberá asumir casi todos esos costes, ya que los impuso de forma unilateral y sin posibilidad de negociación por parte del consumidor.
¿Cuáles son los gastos de hipoteca?
Cuando contratas un préstamo hipotecario, este lleva asociados una serie de costes conocidos como gastos de formalización de la hipoteca. Son pagos necesarios para dejar el préstamo inscrito y validado legalmente.
Entre los principales gastos de hipoteca se encuentran:
- Gastos de notaría: honorarios por redactar y autorizar la escritura del préstamo.
- Gastos de gestoría: pagos por realizar los trámites administrativos vinculados al registro e impuestos.
- Registro de la Propiedad: coste de inscribir la hipoteca en el registro correspondiente.
- Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados (IAJD): un tributo sobre la operación, conocido también como impuesto hipotecario.
- Gastos de tasación: precio de la valoración de la vivienda realizada por un perito homologado.
Hasta 2019, era habitual que el cliente tuviera que asumir todos estos costes, aunque no hubiera negociado ninguno de ellos. Hoy, gracias a la jurisprudencia, puedes reclamar gastos de hipoteca para recuperar buena parte de ese dinero.
¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar al banco?
No todos los gastos de hipoteca son reclamables, pero sí la mayoría. La clave está en si firmaste tu hipoteca antes de 2019, cuando los bancos solían imponer al cliente todos los costes de forma unilateral.
Según la jurisprudencia actual, puedes reclamar los siguientes gastos de formalización:
- Gastos de notaría: el gasto debe repartirse al 50 % entre banco y cliente, por lo que puedes reclamar la mitad.
- Registro de la Propiedad: lo debe asumir el banco al 100 %.
- Gastos de gestoría: también corresponde al banco.
- Gastos de tasación: este gasto puede reclamarse si tienes la factura.
- Comisión de apertura: si fue impuesta sin transparencia, también es reclamable en muchos casos.
En cambio, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) no es reclamable en la mayoría de los casos, ya que se asigna al cliente.
¿Quién paga actualmente los gastos de hipoteca?
Tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de los gastos de hipoteca cambió de forma significativa. Esta ley puso fin a muchas prácticas abusivas y estableció quién debe pagar cada concepto.
El reparto actual de gastos es el siguiente:
- Gastos de notaría: lo paga el banco, salvo las copias que solicite el cliente.
- Registro de la Propiedad: lo asume el banco.
- Gastos de gestoría: también corren a cargo del banco.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): lo paga el banco.
- Gastos de tasación del inmueble: este es el único gasto que sigue pagando el cliente.
Si tu hipoteca es anterior a 2019, es muy probable que pagaras todo tú y puedas reclamar la devolución de una parte importante de esos gastos.
¿Puedo reclamar gastos de hipoteca si ya la cancelé?
Sí. Aunque tu hipoteca esté cancelada, puedes reclamar los gastos de hipoteca igualmente. La cancelación del préstamo no impide que recuperes el dinero que abonaste de más.
Lo importante es la fecha en la que firmaste y si tu contrato incluía la cláusula de gastos declarada abusiva. Esa cláusula es nula de pleno derecho, y la nulidad no prescribe. Por eso, aunque ya no tengas relación con el banco, mantienes el derecho a reclamar y a que se te devuelvan los gastos de notaría, gestoría, tasación o registro que pagaste en su día.
¿Prescribe la reclamación de los gastos hipotecarios? ¿Cuál es el plazo para reclamar?
La cláusula de gastos no prescribe, pero el plazo para reclamar el dinero que pagaste sí genera debate. El Tribunal Supremo ha apuntado a un plazo de 5 años, aunque todavía no está claro desde cuándo empezaría a contarse. El TJUE ha intervenido en varias ocasiones para garantizar que el plazo solo comience cuando el consumidor es consciente de sus derechos.
Mientras tanto, los juzgados siguen admitiendo reclamaciones incluso de hipotecas canceladas hace años. Lo recomendable es actuar cuanto antes y no dejar que el banco gane tiempo.
documentación para reclamar gastos de hipoteca:
Cuando decides reclamar gastos de hipoteca, el primer paso es reunir toda la documentación que acredite tanto la existencia del préstamo como los pagos que realizaste.
Los documentos más importantes son:
- Escritura de préstamo hipotecario: el contrato firmado con el banco.
- Factura de notaría: relativa a la escritura del préstamo.
- Factura del registro de la propiedad: por la inscripción de la hipoteca.
- Factura de la gestoría: si fue la entidad quien impuso la gestoría, esos gastos son reclamables.
- Factura de tasación: también puede reclamarse si la pagaste tú.
Plazo para reclamar gastos de hipoteca
Conviene diferenciar dos aspectos clave:
- La nulidad de la cláusula de gastos: no tiene plazo, ya que al ser abusiva puede declararse nula en cualquier momento.
- La devolución de las cantidades pagadas: aquí sí puede aplicarse un plazo de prescripción. El Tribunal Supremo fijó en 5 años el plazo, pero el TJUE ha recordado que debe contarse desde que el consumidor sabe que la cláusula es abusiva.
Por eso, si todavía no has iniciado tu reclamación, es recomendable hacerlo cuanto antes.
Sentencias claves a favor del consumidor
El derecho a reclamar gastos de hipoteca se apoya en varias sentencias tanto del Tribunal Supremo (TS) como del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE):
- Sentencia del Tribunal Supremo 105/2019 de 23 de enero de 2019: declaró abusivas las cláusulas que imponían todos los gastos al cliente.
- Sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020: estableció que, cuando una cláusula es abusiva, se considera como si nunca hubiera existido y que los jueces deben ordenar a los bancos devolver los gastos.
- Sentencia del Tribunal Supremo 3076/2024 de 14 de junio de 2024: señaló que el plazo para reclamar es de 5 años, aunque se discute desde qué momento debe contarse.
- Sentencia del TJUE de 25 de abril de 2024: indicó que el plazo de prescripción solo empieza cuando el consumidor tiene conocimiento real de la abusividad.
Estas decisiones han reforzado el derecho de los consumidores a reclamar gastos de hipoteca pagados indebidamente.
Devolver los gastos de hipoteca: qué significa en la práctica
Cuando se habla de que los bancos deben devolver los gastos de hipoteca, se hace referencia a que tienen la obligación de reembolsar al cliente todo aquello que abonó indebidamente. Esto incluye gastos de notaría, comisión de apertura, gestoría, tasación y registro.
En la práctica, esto supone que un consumidor puede recuperar entre 1.000 y 3.000 euros, dependiendo del importe de su préstamo y de los honorarios pagados en su momento.
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Cómo reclamar estos gastos
Para poder reclamar gastos de hipoteca que pagaste de más, es necesario declarar la nulidad de la cláusula que te los impuso. Esta declaración se obtiene en un procedimiento judicial, donde resulta obligatorio acudir con abogado y procurador.
La buena noticia es que tanto el Tribunal Supremo como el TJUE han dejado claro que estas cláusulas eran abusivas. Eso abre la puerta a que los bancos devuelvan el dinero a los consumidores, incluso aunque la hipoteca esté ya cancelada.
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