Reclamar gastos de hipoteca
Recupera los gastos que pagaste de más al firmar tu préstamo hipotecario.
Si firmaste antes del 16 de junio de 2019 y asumiste los gastos de constitución, revisamos qué cantidades puedes reclamar al banco, incluso si la hipoteca ya está pagada o cancelada. Si tu préstamo es posterior, comprobamos si se respetó el reparto legal.
Estudio inicial gratuito · Solo cobramos si recuperas tu dinero · Atención en toda España
Te explicamos las condiciones del encargo antes de empezar.
Qué puedes recuperar
Notaría del préstamo
50 %
Registro de la hipoteca
100 %
Gestoría y tasación
100 %
Reparto general para gastos de constitución anteriores a la Ley 5/2019, cuando procede la devolución por una cláusula nula. Revisamos las facturas y los intereses aplicables.
¿Quién puede reclamar los gastos de su hipoteca?
Puedes solicitar una revisión si contrataste como consumidor y pagaste gastos del préstamo que se te impusieron indebidamente. La fecha de firma, la cláusula de gastos y las facturas permiten determinar si existe derecho a devolución y su alcance.
Hipoteca anterior a junio de 2019
Comprobamos la cláusula que te obligaba a asumir los gastos y aplicamos el reparto establecido por la jurisprudencia para cada concepto.
Hipoteca pagada o cancelada
Haber terminado de pagar el préstamo, vendido la vivienda o cambiado de banco no excluye por sí solo la reclamación. Revisamos también posibles novaciones y subrogaciones.
Ya reclamaste al banco
Una negativa, una devolución parcial o un acuerdo anterior requieren analizar qué pediste, qué recibiste y si firmaste alguna renuncia. Una sentencia previa también puede condicionar el caso.
¿Tu hipoteca se firmó desde el 16 de junio de 2019? También puedes consultar si te cargaron gastos que correspondían al banco. El criterio es comprobar el cumplimiento de la ley, no aplicar automáticamente el reparto de las hipotecas antiguas.
Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar al banco
En préstamos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, cuando se declara nula la cláusula que trasladaba todos los gastos al consumidor, el reparto general de los gastos de constitución es el siguiente:
| Gasto | Porcentaje recuperable | Qué comprobamos |
|---|---|---|
| Notaría | 50 % | La factura de la escritura de constitución del préstamo; las copias tienen su propio reparto. |
| Registro de la Propiedad | 100 % | La inscripción de la garantía hipotecaria, no la inscripción de la compraventa. |
| Gestoría | 100 % | Los servicios y pagos relacionados con la formalización del préstamo. |
| Tasación | 100 % | La tasación abonada bajo la cláusula de gastos, en el régimen anterior a la Ley 5/2019. |
| AJD | Depende de la fecha y del régimen tributario | No se devuelve automáticamente por anular la cláusula. Desde el 10 de noviembre de 2018, el prestamista es el sujeto pasivo de las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria. |
Los gastos de compraventa y cancelación son distintos
El IVA o ITP de la compra, la inscripción de tu propiedad y la escritura de compraventa no son gastos de constitución del préstamo. Tampoco debes sumar sin más los gastos de cancelación registral. Si una factura mezcla operaciones, separamos los conceptos antes de calcular la reclamación.
En la compraventa, el artículo 1455 del Código Civil distribuye los gastos de escritura salvo pacto en contrario. El contrato y la normativa de consumo también importan: una cláusula predispuesta por un profesional puede requerir una revisión específica.
Cuánto dinero puedes recuperar de los gastos de hipoteca
El importe depende de tus facturas, de los conceptos recuperables y de las cantidades que el banco ya haya devuelto. La provisión de fondos inicial no equivale necesariamente al gasto definitivo.
En la restitución por una cláusula nula se revisan los intereses legales desde cada pago indebido. Su cálculo exige las fechas y los tipos aplicables a cada periodo.
Este es un ejemplo hipotético, no un expediente del despacho ni una promesa de devolución. El importe neto que recibas dependerá también de los honorarios acordados.
| Factura | Pagado | Recuperable |
|---|---|---|
| Notaría | 800 € | 400 € |
| Registro | 300 € | 300 € |
| Gestoría | 400 € | 400 € |
| Tasación | 350 € | 350 € |
| Principal del ejemplo | 1.850 € | 1.450 € |
Los intereses se calculan aparte. No incluye impuestos, compraventa, cancelación ni copias.
Plazo para reclamar gastos de hipoteca: ¿todavía estás a tiempo?
Hay que distinguir dos acciones: pedir la nulidad de una cláusula abusiva y solicitar la devolución de los pagos. La nulidad por abusividad no prescribe; la restitución está sujeta al plazo aplicable, cuyo inicio exige examinar el caso.
Según la STS 857/2024, de 14 de junio, el cómputo de la restitución parte, como regla, de la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula. Existe una excepción si el banco demuestra que ese consumidor pudo conocer antes su carácter abusivo en el marco de sus relaciones contractuales. Tribunal Supremo: reiteración de la doctrina sobre prescripción.
Cuando resulta aplicable el Código Civil común, el plazo general de las acciones personales es de cinco años, con las particularidades del expediente. El derecho civil territorial aplicable puede introducir diferencias. Por eso, no calculamos el vencimiento simplemente desde la firma o la cancelación del préstamo.
Una hipoteca de hace 20 años no queda descartada solo por su antigüedad. Aporta cualquier reclamación, respuesta, acuerdo o sentencia anterior para revisar el plazo y sus posibles interrupciones.
Cómo reclamar los gastos de tu hipoteca con Legalsha
1. Revisamos la escritura y los pagos
Estudiamos la cláusula, la fecha del contrato, las facturas y las actuaciones previas. Te explicamos qué conceptos son reclamables y cómo se calcula la cantidad.
2. Presentamos la reclamación previa al banco
Identificamos el préstamo y la cláusula, desglosamos los gastos y solicitamos su devolución con los intereses que procedan. Conservamos prueba de la presentación y cumplimos los requisitos extrajudiciales exigibles.
3. Analizamos la respuesta o la oferta
Si el banco paga una parte, comprobamos conceptos, intereses y alcance de cualquier renuncia antes de aceptar. La reclamación previa del artículo 439 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé un mes como plazo máximo para alcanzar un acuerdo; el rechazo, el silencio o el desacuerdo tienen las consecuencias previstas en ese artículo.
4. Valoramos la demanda si no hay solución
Ante una negativa o una respuesta insuficiente, estudiamos la vía civil, los costes y los requisitos previos. Cuando procede, solicitamos la nulidad de la cláusula y la restitución de las cantidades, con seguimiento del expediente.
5. Comprobamos la devolución efectiva
Revisamos la liquidación y el cobro. La duración depende de la respuesta de la entidad, de si se alcanza un acuerdo y de la tramitación judicial: no todos los casos requieren juicio ni se resuelven en el mismo plazo.
¿Es obligatorio pasar por el Banco de España?
No es una fase obligatoria para pedir judicialmente la nulidad de una cláusula abusiva. El Banco de España puede examinar materias de transparencia y buenas prácticas dentro de sus competencias; no declara la abusividad de las cláusulas ni aplica a cada caso las devoluciones ordenadas por sentencias. Su informe no sustituye una resolución judicial. Banco de España: gastos de formalización y límites de su competencia.
Si quieres ampliar la explicación, consulta nuestra guía para reclamar gastos de hipoteca al banco.
Hipotecas desde junio de 2019: qué paga el banco y qué pagas tú
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el reparto principal se recoge en el artículo 14.1.e. Si te cobraron un concepto que debía asumir la entidad, puedes solicitar una revisión de ese pago.
| Concepto | Quién lo paga |
|---|---|
| Tasación del inmueble | El prestatario. |
| Escritura matriz del préstamo hipotecario | El banco. |
| Copias notariales | Quien solicite cada copia. |
| Inscripción de la hipoteca | El banco. |
| Gestoría hipotecaria | El banco. |
| AJD de la escritura hipotecaria | El prestamista, conforme a la normativa tributaria. |
| Comprobaciones propias del banco | No deben trasladarse sin base al cliente como un servicio adicional. Revisamos el concepto y quién lo encargó. |
| Seguro exigido y comisión de apertura | Se revisan por separado según el contrato, la información y la normativa aplicable. |
| Gastos de comprar la vivienda | Tienen su propio régimen; no se confunden con la constitución de la hipoteca. |
Tasación: puedes aportar una homologada y vigente
El banco debe aceptar una tasación aportada por el cliente si está certificada por un tasador homologado y no ha caducado conforme a la normativa. Puede realizar comprobaciones, pero no repercutirte su coste. Si te exigieron otra valoración pese a disponer de una válida, revisamos su justificación y el pago. Banco de España: derechos sobre la tasación.
Comisión de apertura: no toda comisión es abusiva
El artículo 14.4 establece que, si se pacta, se devenga una sola vez y engloba los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo. Revisamos su transparencia, información, importe y posibles duplicidades; estar pactada no elimina por sí solo el control que corresponda. La devolución no es automática. Consulta nuestro servicio para reclamar la comisión de apertura.
Seguros y productos vinculados: qué debes comprobar
Si el banco exige un seguro de garantía o daños en los términos del artículo 17, debe aceptar pólizas alternativas con condiciones y prestaciones equivalentes, sin cobrar por analizarlas ni empeorar las condiciones del préstamo por esa aceptación.
Distinguimos esa exigencia de una oferta combinada con bonificaciones. Compara por escrito la hipoteca sin productos, el coste de seguros, tarjetas, planes u otros servicios, el ahorro real de intereses y las consecuencias de cancelarlos. Una bonificación no siempre compensa el coste del producto.
Si pagaste una prima única, se te impuso una aseguradora o no se admitió una alternativa equivalente, revisamos la documentación; no todo seguro da derecho a devolución. BOE: artículo 17 de la Ley 5/2019.
FEIN, FiAE y asesoramiento notarial gratuito
La documentación precontractual incluye FEIN, FiAE, proyecto de contrato, distribución de gastos, condiciones de seguros exigidos y, en préstamos variables, escenarios de cuotas. La regla estatal exige al menos diez días naturales de antelación, sin perjuicio de un plazo autonómico mayor. La FEIN vincula al prestamista durante el periodo pactado, respetando el mínimo legal.
El notario que elijas comprueba la documentación y su entrega, explica las cláusulas, responde preguntas y realiza el test previsto antes de autorizar el acta de transparencia. Esa acta previa no genera coste arancelario. Guarda las ofertas y comprueba su coincidencia con la escritura. BOE: artículo 15 de la Ley 5/2019.
Lista de comprobación antes de firmar una hipoteca nueva
- Confirma quién paga matriz notarial, registro, gestoría, AJD, tasación y copias.
- Comprueba la comisión de apertura y que no se dupliquen conceptos incluidos en ella.
- Identifica los seguros exigidos y las alternativas equivalentes.
- Compara el coste de los productos bonificados y las condiciones sin bonificaciones.
- Revisa TAE, coste total, amortización anticipada y consecuencias del impago.
- Conserva FEIN, FiAE, proyecto y pruebas de su entrega con la antelación legal.
- Consulta al notario cualquier diferencia entre la oferta verbal y la documentación.
Si ya has firmado y encuentras gastos ocultos, comisiones duplicadas o servicios no solicitados o no prestados, aporta los justificantes para valorar la reclamación adecuada.
Documentos para reclamar gastos de hipoteca
Para calcular lo recuperable necesitamos identificar qué se facturó, quién lo pagó y cuándo. Empieza por estos documentos:
- Escritura del préstamo hipotecario y sus modificaciones.
- Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
- Justificantes de pago y liquidación de la provisión de fondos.
- Documento del impuesto, si se revisa el AJD.
- Reclamaciones, respuestas, acuerdos y sentencias anteriores.
- Identificación de los titulares y documentación de representación cuando proceda.
¿No encuentras alguna factura?
No descartes el caso sin revisarlo. Podemos orientarte sobre qué documento falta y cómo solicitar una copia a la notaría, registro, gestoría, tasadora o entidad que intervino. La escritura por sí sola no siempre acredita el importe pagado.
Si tu hipoteca es posterior a 2019
Conserva también publicidad, correos, simulaciones, FEIN, FiAE, proyecto y acta previa, pólizas, ofertas alternativas y documentación de las comisiones. Son relevantes para contrastar lo ofrecido con lo cobrado.
Reclamar con Abogados Legalsha: estudio gratuito y cobro a éxito
Revisamos inicialmente tu situación sin coste y te explicamos la viabilidad, los gastos que pueden recuperarse y los siguientes pasos. Puedes iniciar la consulta a distancia y aportar la documentación del préstamo.
Solo cobramos si recuperas tu dinero. Antes de contratar, te facilitamos las condiciones del encargo: honorarios e impuestos, momento de cobro, tratamiento de una devolución parcial y régimen de procurador, otros gastos y posibles costas cuando exista vía judicial. La consulta gratuita y la condena en costas son cuestiones diferentes.
Conoce el despacho Abogados Legalsha. Si necesitas ampliar el contexto de tu préstamo, también puedes leer nuestra explicación sobre hipotecas, préstamos y cambios en los tipos de interés.
Preguntas frecuentes sobre reclamar gastos de hipoteca
¿Puedo recuperar gastos de una hipoteca de hace 20 años?
La antigüedad no excluye por sí sola la reclamación. Hay que revisar la cláusula, los pagos y el cómputo de prescripción, junto con reclamaciones, acuerdos o sentencias anteriores. No se calcula automáticamente desde la firma.
¿Puedo reclamar si la hipoteca ya está pagada o cancelada?
Sí, la cancelación no impide por sí sola reclamar pagos indebidamente asumidos. El derecho y la cantidad dependen de la cláusula, las facturas y las circunstancias del expediente.
¿Qué bancos están devolviendo los gastos de hipoteca?
La posibilidad de reclamar no depende de pertenecer a una lista de bancos. Se examinan tu préstamo y los pagos realizados. La respuesta puede ser una devolución, una oferta parcial o una negativa que requiera valorar la vía judicial.
¿Qué pasa si mi banco fue absorbido por otra entidad?
Revisamos la sucesión de la entidad y quién debe recibir la reclamación. Aporta la escritura original y cualquier comunicación del banco actual; no necesitas descartar la consulta porque haya cambiado el nombre comercial.
¿Se devuelve también el impuesto de AJD?
No automáticamente. El reparto tributario depende de la fecha y del régimen aplicable. Desde el 10 de noviembre de 2018, el prestamista es el sujeto pasivo de las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria; los pagos anteriores deben analizarse conforme a su normativa.
¿Puedo reclamar gastos de una hipoteca posterior a junio de 2019?
Sí, si te repercutieron conceptos que legalmente correspondían al banco u otros cobros reclamables. La tasación normalmente corresponde al prestatario en préstamos sujetos a la Ley 5/2019; no se aplica sin más el reparto de las hipotecas antiguas.
¿Necesito todas las facturas para pedir una revisión?
Puedes iniciar la consulta con la escritura y los documentos que tengas. Para reclamar una cantidad concreta suele ser necesario acreditar el gasto y su pago. Te orientamos sobre las copias o justificantes que faltan.
¿Qué ocurre si el banco ofrece devolver solo una parte?
Comparamos la oferta con los gastos e intereses reclamables y examinamos el alcance de cualquier acuerdo o renuncia. No debes confundir aceptar un pago parcial con cerrar todas las posibles reclamaciones.
¿Cuánto tarda la reclamación de gastos hipotecarios?
Depende de si el banco devuelve voluntariamente, de la negociación y de la tramitación judicial. El plazo de la reclamación previa no equivale a una fecha garantizada de cobro. Te explicamos los siguientes pasos según la respuesta recibida.
¿Cuánto cobra Legalsha por reclamar los gastos?
El estudio inicial es gratuito y trabajamos a éxito: solo cobramos si recuperas tu dinero. Los honorarios, impuestos y condiciones sobre gastos, procurador y posibles costas se explican en el encargo antes de contratar.
Da el primer paso
Revisamos gratis si puedes recuperar tus gastos de hipoteca
Indica en la descripción el banco, el año de firma y si ya has reclamado o recibido una devolución. Con esos datos podemos orientarte sobre la documentación que necesitamos.
No hace falta adjuntar toda la documentación para enviar esta primera consulta. Después te explicaremos cómo aportarla y las condiciones del servicio.
Abogados Legalsha
910 375 824 · info@abogadoslegalsha.es
Estudio inicial gratuito · Atención en toda España · Condiciones claras antes de contratar
Fuentes y revisión jurídica
Contenido elaborado por Abogados Legalsha · Actualizado el . La revisión de tu escritura, los pagos y las actuaciones anteriores determina el alcance de la reclamación.
- Ley 5/2019: artículos 14, 15 y 17.
- Impuesto de AJD: artículo 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993.
- Ley de Enjuiciamiento Civil: reclamación previa del artículo 439 bis.
- Código Civil: artículo 1964, plazo general de acciones personales.
- Protección de consumidores: artículos 80 y 82 a 91 del Real Decreto Legislativo 1/2007.
- Ley 7/1998 de Condiciones Generales de la Contratación: artículos 5, 7 y 8.